Carmen y su experiencia con el Personal Shopper Inmobiliario

Cuando Carmen me llamó, solicitando mis servicios como Personal Shopper Inmobiliario, llevaba casi un año buscando piso en Madrid. Su familia había crecido y ya no cabían en su piso de 2 dormitorios. Necesitaban un piso más grande. Vivían en un piso alquilado de 2 dormitorios. Y al nacer su segundo hijo, ya tenían una hija de 5 años; requerían de un piso más amplio.

Pensaron en alquilar, pero con los precios de los alquileres tan altos y crecientes, se dieron cuenta que no era una alternativa viable. De hecho el importe del alquiler superaba con creces el importe de la hipoteca. Y, alquilando, nunca tienes la seguridad de que no vuelva a subir el alquiler cuando toque renovar contrato dentro de 3 años. O, incluso, los dueños reclamen el piso para su propio uso y toque abandonarlo.

Tanto Carmen (enfermera) como Manuel, su marido (informático) tenían jornadas de trabajo largas. Y los turnos de trabajo de ambos hacían que cuando uno descansaba, el otro estaba trabajando, resultando muy complicado visitar los pisos en pareja.

Por otro lado, cuando por fin conseguían cuadrar horarios y visitar una vivienda, se encontraban con todo tipo de dificultades.

Unas veces las viviendas que visitaban no se correspondían con las fotografías que habían visto por internet, otras veces en los anuncios no hablaban de las reformas que debían acometer para poder habitar el piso. En otra ocasión la inmobiliaria no les enseñó el piso que ellos habían solicitado ver, sino otro más caro en la zona, alegando que el del anuncio ya estaba vendido.

Tantos intentos fallidos terminaron frustrando a Carmen, y su ilusión por mudarse a una vivienda más grande se fue apagando. Pues los meses pasaban y seguían en el punto de salida.

Hasta que un día vio uno de mis vídeos en internet y se decidió a llamar.

Lo primero fue concertar una entrevista con ella y su marido. En esa entrevista concretamos su objetivo de búsqueda. Un piso de 3 dormitorios, 2 baños,  al menos una plaza de garaje y ascensor. También era importante disponer de la máxima luz natural posible. Preferían una cocina con suficiente capacidad para comer en ella pero si no fuera posible también les servía un salón-comedor con los ambientes bien definidos; siempre y cuando estuviese contiguo a la cocina.

Con respecto al barrio lo tenían claro, ambos habían nacido en Carabanchel y querían estar cerca de sus respectivas familias. Así que centré la búsqueda en el Pau de Carabanchel.

A la hora de definir el presupuesto vino la primera sorpresa. Ellos habían estado mirando pisos por el barrio, y en función de los precios que veían definieron el presupuesto a gastar.

Pero yo les indique que lo adecuado era definir el presupuesto en función de sus ingresos y sus ahorros. Primero debemos saber cuál es nuestra capacidad de pago y cuáles son los ahorros que podemos aportar como entrada. Y con estos datos definir el precio de la vivienda y buscar piso ciñéndonos a ese presupuesto. Pues de lo contrario podemos meternos en un piso que luego no podamos pagar.

Yo recomiendo que la hipoteca no exceda nunca el 30% de los ingresos.

Pues además de pagar el piso tendremos que pagar los gastos que conlleva la vivienda (comunidad, IBI, agua, luz, calefacción…). Y también tendremos que vivir: comida, ropa, gastos escolares de nuestros hijos, compra y mantenimiento de vehículos, vacaciones, imprevistos… Si la unidad familiar cuenta con unos ingresos de 3.000 € al mes, la cuota de la hipoteca no debe superar los 900 €.

Por otro lado, actualmente los bancos prestan un máximo del 80 % del valor del piso. Teniendo que aportar el comprador el otro 20 % más los impuestos y gastos derivados de la compra. Pero debemos tener en cuenta, que una vez comprado el piso tendremos que hacer pequeños arreglos (pintura, acuchillar parqué…) y comprar muebles. Por tanto debemos apartar una partida económica para estos gastos.

Al 20 % de entrada hay que sumarle impuestos y gastos de registro y notario. Nos vamos al 30-32 %, más la partida de pequeñas reparaciones y mobiliario. Yo contaría que para comprar una vivienda es necesario contar con entre un 35 y un 40 % del precio de la misma. Si vamos a comprar una casa de 250.000 € debemos tener ahorrado entre unos 87.500 y 100.000 €. O dicho de otro modo, si disponemos de unos ahorros de 80.000 € no deberíamos comprar una casa de más de 200.000 €.

Por tanto, fijaremos el presupuesto de compra en función de los ahorros que tengamos y los ingresos mensuales. Y una vez tengamos claro el presupuesto nos pondremos a buscar, nunca antes.

Carmen y su marido tenían un presupuesto máximo de 280.000 €.

Ya definido el presupuesto, las características de la vivienda y la ubicación preferida nos ponemos a buscar.

Como profesional Personal Shopper Inmobiliario busco entre todas las viviendas a la venta en la zona elegida. Sean de quien sean, inmobiliarias, particulares o bancos.

Y me encuentro con la primera dificultad. En el Pau de Carabanchel las viviendas a la venta con las características elegidas superan el presupuesto marcado. Los precios parten de unos 300.000 €.

Ante esta situación, como profesional PSI he de ser imaginativo y resolutivo, y debo buscar soluciones. En este caso les propongo a mis clientes, por un lado buscar en un barrio cercano, La Fortuna, perteneciente a Leganés. Y por otro evaluar los pisos más económicos del Pau de Carabanchel, aunque superen el presupuesto y luego tratar de “meterlos” en precio con la negociación.

Los precios en La Fortuna están entre 200.000 y 250.000 € pudiendo acceder con el presupuesto dado a las mejores viviendas del barrio e incluso generando un pequeño ahorro que sin duda les vendrá bien.

Por otro lado en el Pau de Carabanchel solo podemos elegir entre las viviendas más baratas. Si bien este barrio pertenece al municipio de Madrid, y eso conlleva ventajas a nivel de transporte e infraestructuras.

Si bien, en la actualidad ambos barrios están muy igualados en cuanto a servicios, accesos, etc… Y gastos como el IBI o el impuesto RSU (residuos sólidos urbanos) son más caros en el municipio de Madrid que en el de Leganés.

Con esta nueva situación vuelvo a mi búsqueda.

Y ya realizo una criba, eligiendo las 3 mejores viviendas que se ajustan a los parámetros elegidos.

En La Fortuna puedo elegir entre lo mejor, y selecciono un piso de 4 dormitorios y un ático de 3. Sin embargo en el Pau de Carabanchel me tengo que conformar con un primero más pequeño que los anteriores.

Antes de volver a visitar las viviendas con mis clientes realizo un informe de cada vivienda, donde reflejo datos importantes como:

  • Precio de salida
  • La superficie útil
  • Superficie registral y catastral donde figuran la superficie construida con elementos comunes
  • Un plano de la vivienda para ver claramente la distribución
  • Una plantilla de gastos de cada vivienda (calefacción, comunidad, IBI….)
  • Una relación de servicios cercanos en cada vivienda (supermercados, colegios, centro de salud, farmacias, zonas de ocio y tiempo libre….) y transporte (metro, bus y accesos rodados).
  • Una relación de servicios extra que tenga cada vivienda: piscina comunitaria, zonas ajardinadas, etc…
  • Incluso un vídeo VR 360 de cada vivienda, para que los clientes “hayan estado” en la vivienda, incluso antes de ir. Y también puedan volver a visitarla las veces que quieran después de la visita física.

El día de la visita realizo con mis clientes un breafing donde estudiamos juntos estos informes y así ellos ya saben donde van y que se van a encontrar en las visitas; y al no pillarles de nuevas, pueden fijarse en más detalles.

Una vez realizada la visita, nos reunimos compartimos impresiones. Tomo nota de las impresiones de mis clientes y tomamos decisiones.

En este caso, les gustaron bastante las viviendas de La Fortuna y no tanto la del Pau de Carabanchel.

Ahora les toca pensar y decidir a ellos. Hay dos opciones: elegir entre las viviendas vistas; o esperar que el mercado se regenere y realizar una nueva búsqueda pasado un tiempo (si bien, nos podemos encontrar con una subida de precios, ahora el mercado está en alza).

Carmen y su marido decidieron espera y realizar una nueva búsqueda, aun corriendo el riesgo de que alguna de las viviendas de La Fortuna que les habían gustado se vendiesen o que los precios subieran. Pues su objetivo era vivir en el Pau de Carabanchel.

Pasados 2 meses repito la búsqueda y selección.

El ático de La Fortuna ya se había vendido pero el piso de 4 dormitorios aún estaba disponible, aunque ahora se anunciaba por 5.000 € más. Incluyo otro piso con terraza y 3 dormitorios en La Fortuna y también el piso más asequible que encontré en el Pau de Carabanchel, también con una subida de 10.000 € con respecto al que encontré la vez anterior.

Volvimos a ver las viviendas y a meditar sobre la selección. Se tomaron unos días para pensar y a los 4 días me llamaron para decirme que les gustaba el piso de 4 dormitorios.

Una vez seleccionada la vivienda, para mí, comienza una nueva fase de mi trabajo. Ahora hay que realizar una labor de investigación exhaustiva. Se repasa el informe anterior y se precisan todos los datos económicos. Realizo un presupuesto de las posibles reparaciones o pequeñas reformas a realizar y se investiga el vecindario; visito el barrio a diferentes horas, para ver el nivel de ruido y ambiente del barrio a diferentes horas y en diferentes días (laborales y festivos). También se examina la situación de la comunidad de vecinos, no solo la morosidad del anterior propietario de nuestra vivienda, sino también si existen muchos morosos en la comunidad, si hay derramas pendientes, si el edificio paso la ITE, si existen cargas que afecten a nuestra vivienda, etc…

Y procedemos a negociar el precio. Peleando hasta el final para conseguir el mejor precio posible para nuestro cliente.

En este caso la labor “detectivesca” no encontró “ningún trapo sucio”, así que me metí de lleno en la negociación donde logré un ahorro de 18.500 € para mis clientes. Pasando de los 230.000 € de salida a 211.500 € que fue el precio de compra-venta.

Una vez fijado el precio y realizado el contrato de compra-venta se procede a negociar con el banco. Si bien ya habíamos tanteado previamente, falta que evalué la operación para esta vivienda en concreto.

En paralelo a la búsqueda del inmueble había recorrido todas las entidades bancarias en busca de la mejor financiación. Había realizado un cuadro comparativo entre todas las hipotecas posibles, contabilizando las comisiones, los intereses, examinando las clausulas, evaluado la conveniencia de contratar hipoteca a interés fijo o variable…

Al final elegimos el banco con el que trabajaban desde hace más de 10 años. Hipoteca a interés fijo; algo más cara actualmente, pero ofrece mucha más seguridad ante el futuro. A 25 años de plazo y también fue donde encontramos las clausulas más transparentes.

Pasados 20 días el banco respondió que sí, que concedía el crédito.

Ahora toca facilitar todos los trámites al cliente. Buscar el notario que más convenga al cliente, se tanteará el más cercano a su trabajo o el que estando a cierta distancia permita aparcar cómodamente. Siempre pensando en la comodidad de nuestro cliente. También facilitamos todos los trámites, cambio de suministros, contratación de servicios (telefonía, alarma, etc…).

Gracias a mi trabajo Carmen tardó 4 meses en mudarse a la casa de sus sueños.

Solo tuvo que realizar 2 visitas a inmuebles (todas las demás las hice yo).

Además de la comodidad en las gestiones y el ahorro de tiempo. Consiguió un ahorro de 18.500 € y varios informes técnicos y legales que le aportaron seguridad en la compra. También tuvo la seguridad de firmar la mejor hipoteca posible.

Solamente el ahorro obtenido (18.500 €) superó con creces mis honorarios. Embolsándose una buena cantidad gracias a mí trabajo. Y con toda comodidad y seguridad.

Toda una experiencia que sin duda alguna Carmen recomienda a todo el mundo.

Espero que la experiencia de Carmen te haya ayudado a comprender mejor mi servicio y a saber exactamente lo que puedo hacer por ti y como puedo ayudarte.

Déjate asesorar. Contrata mis servicios como Personal Shopper Inmobiliario.

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