Hipotecas al 90%. ¿Oportunidad o amenaza?

Otra vez hipotecas para todos y sin entrada.

Parece que no hemos aprendido nada, otra vez estamos repitiendo las mismas pautas que nos llevaron a la crisis de 2008.

De nuevo los bancos nos ofrecen hipotecas al 90% del valor de tasación, no del valor real de compra. Por tanto, en la práctica, nos financian el 100% de la compra de la vivienda.

Lo primero definir conceptos:

Hipoteca:

Crédito cuyo aval es el propio objeto que se pretende financiar con ese crédito. El caso más típico es la vivienda. Una persona pide un crédito para comprar una vivienda y lo avala con la propia vivienda.

Tasación hipotecaria:

O “tasación para garantía hipotecaria” (nombre más preciso). Es un documento técnico, avalado por la firma de un arquitecto técnico o un arquitecto; en el que se evalúa un inmueble y se determina su valor. Sirve para que un banco que desea conceder una hipoteca tenga la garantía de que ese aval (esa vivienda) vale al menos tanto dinero como pide el cliente. Y en caso de que el cliente no pagase, al quedarse con el inmueble, el banco recuperaría su dinero.

La vivienda nunca baja de valor

Hasta el año 2008 la hipoteca era un valor seguro para bancos y clientes Pues se basaban en el mantra: “la vivienda nunca baja de valor”. Y en caso de que un cliente dejase de pagar el crédito, el banco se quedaría con la casa y saldaría la deuda.

Sin embargo, la historia cambió drásticamente en 2008

Con el estallido de la crisis la vivienda comenzó a bajar de precio. ¡¡¡Y de qué manera!!!

En el periodo 2008-2013, el precio de la vivienda cayo de media un 50 %. O lo que es lo mismo, las casas pasaron a costar la mitad de lo que costaban en 2008.

Muchas personas perdieron su empleo y dejaron de pagar las hipotecas. Pero el salvavidas ya no existía. Al no pagar la cuota, el banco se quedaba con la casa, pero la casa valía la mitad de lo que habían pagado por ella y no era suficiente para cancelar la deuda. El cliente se quedaba sin casa, pero con una deuda vitalicia.

La historia ha demostrado que la vivienda sí baja de valor

Sin embargo, debido a diferentes factores, los bancos vuelven a dar créditos hipotecarios, y con condiciones muy accesibles.

Durante unos años, las condiciones que exigían los bancos parecían razonables. El banco solo financiaba el 80% del valor de compra o de tasación (el menor de ellos). Y el cliente, además debe hacer frente a los impuestos y trámites (notario, registro, etc..).

Este hecho suponía que la persona que quería comprar un hogar tuviese que ahorrar durante un tiempo hasta reunir la cantidad precisa. Hablamos de que para una vivienda de 100.000 € era necesaria contar con al menos 30.000 €.

Pero parece que eran pocas las personas que disponían de ese nivel de ahorros. Y los bancos decidieron “levantar la mano”. Y ahora dan hipotecas por el 90% del valor de tasación.

Aunque las tasaciones se hacen con rigor, normalmente suelen estar por encima del valor de compra, y la horquilla oscila entre un 5 y un 10%.

Así que si la tasación va un 10% sobre el valor de compraventa y el banco nos da el 90% del valor de tasación… En realidad, nos está dando el 100% del valor de la casa. Ya no debemos tener tanto dinero ahorrado.

Con tener ahorrado un 10% es suficiente

Pues solo tendremos que afrontar los impuestos y los costes del notario y el registro.

¿Oportunidad o amenaza?

La oportunidad que nos brindan los bancos, bien utilizada, puede ser una gran ocasión.

Pues al no necesitar tantos ahorros nos permiten comprar con menos inversión. Ya no es necesario descapitalizarse. Aunque el dinero que no adelantamos lo tengamos que pagar luego mes a mes, encareciendo la cuota.

Pero debemos ser cautelosos. Y no hipotecarnos en exceso

Debemos pensar que, si viene otra crisis, quizá seamos nosotros quienes perdamos el empleo. Por tanto, yo recomiendo siempre comprar una casa asequible para nuestro nivel de ingresos. De forma que mes a mes podamos hacer frente a la hipoteca, a todos los gastos que conlleva nuestra vida y además ahorrar. Así, si viniese otra crisis y nuestros ingresos se redujesen mucho, pudiéramos seguir haciendo frente a la hipoteca.

Lo ideal es que la cuota de la hipoteca no supere el 30% de nuestros ingresos

Y si ya tenéis una cantidad importante de dinero ahorrado para comprar la vivienda. Mi consejo es contratar igualmente una hipoteca al 90% del valor de tasación. Y dinero que ahorréis, guardadlo. Y que sirva de salvavidas en caso de sufrir un revés económico durante el periodo que dure la hipoteca.