El Personal Shopper Inmobiliario le ayuda a medir la vivienda.

Todos hemos estudiado en el colegio o instituto como hallar la superficie de figuras sencillas, tales como triángulos o rectángulos; y, a priori, no parece una tarea muy difícil. Sin embargo, cuando vamos a comprar una vivienda nos encontramos con una gran disparidad de medidas en función de quien mide, bien sea el vendedor, el tasador o el notario.

Esta confusión viene porque a nivel técnico existen tres superficies que definen un inmueble:

  1. “Superficie Útil”: aquella que disfrutamos, superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio. No incluyéndose el espacio ocupado por los tabiques.
  2. “Superficie Construida”: la que mide el perímetro exterior de nuestra vivienda, se incluye la “Superficie Útil” y se le suma lo que ocupan muros exteriores y tabiques.
  3. “Superficie Construida con elementos Comunes”: es el resultado de sumar la parte que nos corresponda de los elementos comunes de la finca a la “Superficie Construida”. Si tenemos un portal de acceso, un cuarto de contadores y un descansillo de escalera por planta. Estos espacios sumaran una superficie determinada. Esta superficie se repartirá entre el número de viviendas en función de un coeficiente. A vivienda más grande, le corresponde mayor proporción de “elementos comunes”.

La “Superficie Construida con elementos Comunes” solamente existe en edificios con varias partes (pisos, locales, oficinas, plazas de garaje…) o dicho de otro modo “división horizontal”. En viviendas unifamiliares, al no existir elementos comunes no habrá “Superficie Construida con elementos Comunes”.

Los datos de “Superficie Construida” y “Superficie Construida con elementos Comunes” son datos públicos que podemos consultar en la web de Catastro. Sin embargo la «Superficie Útil» tendríamos que consultarla en la Nota Simple o Escritura del inmueble. Aunque no siempre figura ese dato. A veces la única opción que nos queda es medirla.

Estas tres superficies tiene su importancia a la hora de comprar una vivienda. Conviene saber el significado de cada una pues tendrán importancia tanto en el precio de compra-venta como en el posterior disfrute.

A nivel de uso y disfrute la que nos interesa es la “Superficie Útil”. Pues es aquella que se encuentra dentro de nuestro hogar, la que pisamos, donde colocamos nuestros muebles. Aquella que realmente podemos considerar nuestra.

Pero a nivel de compra-venta la que determina el precio es la “Superficie Construida con partes Comunes”. Si el inmueble es una parte de un edificio (un piso o un local en un edificio plurifamiliar). O la “Superficie Construida” si se trata de un edificio entero (un chalet, una nave…).

Cada propiedad tiene un precio del tipo €/m2, así lo encontramos en las principales webs de anuncios de pisos. También es el valor que utilizado a la hora de realizar una tasación oficial del inmueble. La necesitaremos si requerimos de un préstamo para comprar el bien inmueble.

Por tanto, la exactitud en esos parámetros es fundamental para saber si estamos pagando un precio justo por una propiedad.

Cuando un tasador va a valorar una vivienda, lo que mide es la “Superficie Útil”. Pues es fácil de comprobar de manera objetiva y muchas veces no figura en ningún documento oficial (escritura, nota simple…). Existen unos coeficientes que relacionan la “Superficie Útil” (SU) con la “Superficie Construida” (SC) y la “Superficie Construida con elementos Comunes” (SCC):

SU x 1,20 = SC                   SU x 1,25-1,35 = SCC

El coeficiente 1,20 que relaciona la “Superficie Útil” y la “Superficie Construida” en una vivienda sirve lo mismo para pisos que para chalets. Si bien en otro tipo de inmuebles (locales, naves…) ese coeficiente disminuye a 1,15 o 1,10, en función de que esté más o menos diáfano, a menos tabiques, menos coeficiente.

El coeficiente 1,25 puede aumentar hasta el 1,35 y va en función de la cuantía de la superficie de elementos comunes. No es lo mismo disponer de un portal sencillo y un hueco de escaleras justo. Que contar con un amplio portal, garita del portero, cuarto de basuras, cuartos de contadores, etc… A mayor cantidad de elementos comunes, mayor coeficiente.

La “Superficie Construida con elementos Comunes” también determina el pago de tributos como el IBI.

Por tanto si lo que queremos es adquirir un piso de 3 dormitorios y 2 baños, que suele rondar los 80 m2 útiles; según como sea el edificio en el que se encuentre llegara a los 100 m2 y los 108 m2 “Construidos con elementos Comunes”.

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8 m2 no parecen una gran diferencia, pero si el metro cuadrado se paga a 2.000 € o más como ocurre en la provincia de Madrid. 8 m2 suponen 16.000 €… Y también supondrá pagar más toda la vida en el recibo del IBI.

La mayoría de las ocasiones las inmobiliarias no sabrán decirnos la “Superficie Útil” de una vivienda, ya que no cuentan con conocimientos técnicos para medirla. Otras veces confunden la “Superficie Útil” con la “Superficie Construida”. Y en otras, cometerán “inexactitudes” para hacer parecer más atractivos los bienes inmuebles que comercializan.

Por tanto, a la hora de comprar una propiedad conviene comprobar estos datos. Como Personal Shopper Inmobiliario domino este ámbito y estaré encantado de ayudarle.

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