Voy a comprar una casa. ¿Pero, cuando debo pagar por ella?
Muchas personas que van a comprar una casa me hacen esta pregunta: ¿Es justo el precio que piden? ¿Cuánto debo ofrecer?
Compra una casa es una tarea compleja. Su elección nos va a condicionar la vida. No viviremos igual si estamos cómodos en nuestra casa que si no. Tampoco viviremos igual si tenemos una hipoteca muy alta que si la podemos pagar con holgura.
Por eso debemos esforzarnos mucho y acertar en este trámite.
Hoy voy a hablaros sobre el valor de una vivienda
Aunque, en principio parezca simple, es algo complejo. Muy complejo.
Estamos acostumbrados a que cualquier cosa que compremos tiene los precios a la vista, y es fácil comparar.
Si vamos a comprar una televisión, podemos visitar centros comerciales donde veremos nuestro modelo y su precio, y podremos comparar con lo que piden otros comerciantes por esa misma televisión.
Pero con la vivienda no ocurre así. Los precios son opacos
Y el precio exacto en que se cierra una operación de compraventa solo lo saben las personas que han ido a firmar la compraventa al notario.
Hoy en día, es fácil buscar en portales de Internet donde vemos casas a la venta en nuestra área de búsqueda. Y vemos sus precios.
Pero, ojo, vemos los precios que piden por ellas. Y son precios a los que NO se venden. Si se vendiesen a ese precio ya no estarían publicadas.
Las ventas siempre se cierran por un valor inferior al del anuncio. De hecho, en los portales de compraventa a veces vemos que pone “esta vivienda ha bajado 10.000 €”, y aun así sigue a la venta. A veces un mismo piso encadena varias bajadas. Pero sigue a la venta.
Cuando un vendedor pone a la venta su casa, en realidad está poniendo a la venta su hogar
Y no es lo mismo casa que hogar. La casa es un objeto, algo inanimado. Sin embargo, un hogar es mucho más. Es el lugar donde alguien ha sido feliz, donde unos niños han crecido, donde quizá alguien haya pasado momentos duros también. En definitiva, el hogar está cargado de sentimientos. Y esos sentimientos pesan mucho a la hora de poner el precio.
Otras veces el vendedor quiere comprar otra casa con lo que saque por la venta de su viejo hogar, o quizá la venda para pagar una deuda, o cubrir cualquier otra necesidad económica… Y fija el precio en función de lo que necesita.
Preguntar a los vecinos en cuanto vendieron o compraron sus casas puede ser buena idea
Pero: ¿serán sinceros al responder?
Muchas veces los vendedores no quieren reconocer ante conocidos y amigos que realmente vendieron su casa mucho más barata de lo que pretendían. Y con los compradores pasa algo similar. Muchos quieren “dárselas de listos” diciendo que compraron más barato de lo que realmente lo hicieron.
El único que realmente sabe en cuanto se vendió una casa es el notario
O no. ¿Y si pagaron una parte con dinero negro?
Es cierto que el valor que figura en la escritura es el real en la mayoría de los casos. De hecho, lo es siempre que el comprador pida una hipoteca (porcentaje muy elevado de compradores). Pero, a veces, sobre todo cuando el comprador posee la totalidad del dinero. Se escritura por un valor inferior al real, para ahorrar impuestos.
El colegio de registradores posee esta documentación y los tasadores homologados (arquitectos técnicos, arquitectos o API’s) tienen acceso a ella. Y en barrios de clase media es muy útil. Ya que la clase media española compra su primera vivienda con hipoteca mayoritariamente. Así que podemos conocer el valor real del metro cuadrado en ese barrio.
Para otro tipo de inmuebles es más complejo. Segundas residencias, casas de lujo… En estas operaciones no es tan normal pedir una hipoteca. De hecho, la mayoría de las veces se compran a tocateja. Y las partes escrituran por debajo del valor de compraventa y así ambas partes se ahorran impuestos.
¿Preguntar en las inmobiliarias de la zona es una buena idea?
Las inmobiliarias intervienen en las compraventas, y por tanto conocen los precios reales de compraventa. De hecho, nadie conoce ese dato con tanta precisión como ellos.
Otra cosa muy distinta es que le den ese dato al comprador.
Como a las inmobiliarias las contratan los vendedores, lógicamente van a defender sus intereses. Y ellos saben que todas las casas que tienen a la venta están sobrevaloradas. Pero no nos van a decir de primeras el precio real de venta, porque entonces, como compradores exigiremos pagar eso, o incluso menos. Y perjudicaremos a sus clientes.
¿Existe entonces algún método de conocer el valor real de una vivienda?
Sí, se llama paciencia.
Ser paciente y metódico. Y, sobre todo, NO COMPRAR CON PRISAS.
Lo ideal es tomarse su tiempo, revisar el mercado, anotar las viviendas en venta y lo que piden por ellas. Repetir la operación semana a semana y observar cuales se han vendido y cuales no. Y anotar las nuevas que se hayan incorporado. Anotar, dirección, precio, fecha y datos del vendedor.
De esta manera observaremos viviendas que bajan de precio muy rápido, indica que al vendedor le urge vender. Y otras que incluso han subido. En origen, los propietarios son los que ponen a la venta su vivienda. Pero como las inmobiliarias están ávidas de producto, las primeras llamadas que recibe siempre son de inmobiliarias con el objetivo de captar su vivienda. Y, a veces, su “modus operandi” es convencerlo que ellos van a sacar más de lo que pide.
Otras veces observaremos que un mismo piso está a la venta en diferentes anuncios de diferentes inmobiliarias, y… ¡¡¡Sorpresa!!! Con diferente precio. Cuando varias inmobiliarias compiten por vender un piso, les urge vender rápido. Por eso tratan de tirar el precio para ser ellos los que vendan y así cobrar la comisión.
Si hacemos esto durante un periodo de 2 o 3 meses o más. Veremos que un mismo piso ha tenido varios precios, y cuando lo han bajado a un precio determinado, es cuando se ha vendido. No significa que la venta se haya cerrado en ese precio, pero si en uno muy cercano.
Si anotamos el último precio del piso y su superficie, podemos obtener el precio por metro cuadrado. Ese dato es importante.
Siendo metódicos obtendremos precios por metro cuadrado de varios pisos. Si bien no tenemos la certeza de que sean precios de venta, si sabemos que son precios cercanos. Son precios que podemos tener en cuenta para realizar una oferta.
Lo más seguro es que la venta se cerrase en torno a un 5 o 10 % menos del último precio.
Y yo, para empezar a negociar, lanzaré una oferta con una rebaja en torno al 12-15%. Teniendo margen para poder subir un poco mi oferta y sin ser tan baja como para que la rechacen sin estudiarla.
Con este ejercicio observaremos más cosas. Veremos con que celeridad se venden las casas, si el mercado es dinámico o no. Podremos saber que viviendas llevan más tiempo en el mercado y si a sus vendedores les urge vender o no (si hay rebajas de precio es que tienen prisa). Y jugar con estos datos.