¿Piso o chalet?

¿Piso o chalet?

Si estás pensando comprar una vivienda para tu familia seguro que tienes la duda entre comprar un piso amplio o un chalet.

Voy a analizar los pros y contras de cada elección, con el fin de ayudarte

Es muy común que los precios de un piso de cuatro dormitorios y de un chalet adosado sean similares. Y según los barrios en que se encuentren uno y otro, unas veces será más caro el piso (sobre todo si es céntrico) y otras el adosado.

Las ventajas del piso

Un piso cuenta con todas sus estancias en la misma planta. Normalmente, a no ser que sea un dúplex.

Y eso le da una ventaja importante: COMODIDAD.

Además, con estancias de igual tamaño: salón-comedor, cocina, dormitorios, baños… la superficie útil del piso será inferior a la del chalet. Teniendo este dato ventajas para el propietario a la hora de ahorrar costes en calefacción y aire acondicionado.

El piso suele tener vecinos por abajo y por arriba (a no ser que sea la última planta) y por los laterales y eso también hace que ahorremos energía.

Por tanto, la factura energética de un piso es más baja que la de un chalet

Otro punto donde el piso supone un ahorro con respecto al chalet es el recibo del IBI. Normalmente la superficie construida con comunes de un piso es inferior a la de un chalet.

¿No sabes que es la superficie construida con comunes? Mira este post.

Las desventajas del piso

Un punto negativo de un piso es que tiene gastos de comunidad que el chalet no tiene.

Otro es que no cuenta con patio o jardín privado. Como mucho la finca tendrá zonas comunes y piscina. Pero serán de todos los copropietarios nunca exclusivas del piso.

Al tener vecinos de rellano y tener las paramentos verticales y horizontales en contacto con otras viviendas, soportaremos más ruidos de vecinos. Y de alguna manera se reducirá nuestra intimidad.

Las ventajas del chalet adosado

Los chalets adosados también se les denomina chalet torre. Y eso nos da una pista sobre su distribución, que va a ser vertical.

Normalmente constan de 3 o 4 plantas, siendo la sótano o semisótano destinada a garaje y otros usos como trastero o bodega. La planta baja se destina a la zona común de la vivienda: salón comedor y cocina, aunque a veces también existe un dormitorio en esa planta. La planta primera es donde se ubican los dormitorios y baños. Y en los chalets de 4 plantas, en planta segunda suele ser abuhardillada y diáfana, para que el propietario la aproveche a su gusto: con una sala de juegos, un despacho, o uno o más dormitorios con baño.

Como podéis imaginar, todas estas plantas están comunicadas por escaleras.

Y las escaleras por un lado ocupan un espacio, unos 7 m2 en planta (lo mismo que un dormitorio pequeño. Y por otro es un hueco vertical por donde se nos va el calor de la calefacción.

Una de las ventajas más importantes es contar con un patio o jardín propio, que podemos acondicionar a nuestro gusto y, según las condiciones técnicas, instalar nuestra propia piscina privada.

Otra ventaja es que no se paga la comunidad de propietarios. Porque no tiene elementos en común con otros vecinos.

Si bien es cierto, que algunos chalets adosados si tienen elementos en común como el acceso a garajes o una calle privada que comunica la puerta a la calle con el acceso a cada chalet.

En estos si se pagará una cuota de comunidad, pero muy reducida. Pensad que aquí no hay gastos de ascensor ni los derivados de la limpieza del núcleo de escaleras.

El garaje suele ser mayor en un chalet con espacio para 2 o más vehículos mientras que en un piso solo suele haber una plaza de parking. Y el trastero lo mismo, es mucho más grande en el chalet, permitiendo realizar en él una bodega, un gimnasio… o lo que se nos ocurra.

Las desventajas del chalet adosado

Pues la principal es que la factura energética sube mucho. Por dos motivos:

Uno es que tenemos más superficie a calefactar y que cuenta con más superficie exterior fachadas, cubiertas…

El otro es que, aunque las estancias vivideras fuesen de igual dimensión que en el piso, contar con escaleras hace aumentar la superficie útil, unos 7 m2 por cada planta. Y eso supone que hay que calentar mucho más volumen de aire.

Otra desventaja es la seguridad. Es más fácil para “los malos” entrar a robar en un chalet que en un piso.

Por otro lado, si piensas mudarte a un chalet deberías pensar que suelen estar en zonas más retiradas y eso supondrá gasto en transporte: para ir a trabajar o al instituto, o para hacer la compra…

Gastos que ahorrarás si te mudas a un piso en un barrio céntrico o consolidado.

 

Espero que ahora te resulte más fácil la elección.

Si eres autónomo aportas menos dinero al comprar una casa que al alquilarla

Si eres autónomo aportas menos dinero al comprar una casa que al alquilarla

Sí, sí… Lo que has leído. Aunque parezca increíble si eres autónomo aportas menos dinero al comprar una casa que al alquilarla.

¡¡¡Qué barbaridad!!!

Os explico: debido a la altísima demanda de alquiler, que duplica la oferta, los propietarios que alquilan, cada vez exigen más.

Piden contrato fijo, nóminas del triple del valor del alquiler… Y si eres autónomo no se fían…. La mayoría rechazan a estos inquilinos directamente. Y los que no los rechazan exigen pagar un año entero por adelantado.

Hecho que supone adelantar una importante cantidad. Si el piso vale 800 €/mes, tendremos que adelantar 9.600 €.

Si ese mismo piso que vamos a coger en alquiler, lo quisiéramos comprar, pues nos damos cuenta de que los precios de venta no son tan altos.

En barrios como el Puente de Vallecas en Madrid, los pisos que se alquilan por 800 €/mes cuestan 100.000 € o menos.

Si fuésemos a comprar ese piso

Con las condiciones actuales de financiación, 90% del valor de tasación. Como el valor de tasación suele oscilar entre un 5% y un 10% el valor de compra, la realidad es que nos financian el 100% de la compra. Solo tendremos que adelantar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y que, en Madrid es de un 6%. Tendrías que adelantar 6.000 €. A este gasto tendrías que añadir el coste de la tasación, unos 400 € IVA incluido; y el coste de la escritura ante notario y la inscripción en el registro de la propiedad que ronda los 2.000 €.

Sumando todo: 6.000 € + 400 € + 2.000 € = 8.400 €.

¡¡¡Menos que si pretendemos alquilar!!!!

Y por si fuera poco lo que pagamos de hipoteca mes a mes, es menos que la cuota del alquiler.

¿¿¿Cómo calculo la cuota de la hipoteca???

Pues para saberlo con precisión debes ir a tu banco. Pero a groso modo los intereses y comisiones que cobra un banco por darnos una hipoteca ronda el 50% de la cantidad que pedimos. Si pedimos 100.000 €, tendremos que devolver unos 150.000 €.

Si dividimos la cantidad a devolver (150.000 €) entre 30 años (la mayoría de las hipotecas firmadas en España se firman por 30 años) y cada año lo dividimos en 12 meses.

Nos da que la cuota de la hipoteca es de 416,67 €.

Alguno me diréis que si eres propietario tienes que pagar el IBI, la comunidad de propietarios y un seguro. Y tenéis razón.

Pero la comunidad rondará unos 50 € al mes. El IBI unos 600 € al año (como mucho) y el seguro otros 50 €. Total: 150 € más. Sumados a la hipoteca: 670 € al mes (redondeando al alza).

Mi consejo: ¡¡¡NO ALQUILES, COMPRA!!!

Ser propietario tiene otras ventajas:

Como que si en un momento dado no necesitas vivir en ella, la puedes alquilar.

O que algún día, cuando termines de pagarla, no tendrás que pagar nada por vivir en ella.

¡¡¡Piensatelo!!!!

Hipotecas al 90%. ¿Oportunidad o amenaza?

Hipotecas al 90%. ¿Oportunidad o amenaza?

Otra vez hipotecas para todos y sin entrada.

Parece que no hemos aprendido nada, otra vez estamos repitiendo las mismas pautas que nos llevaron a la crisis de 2008.

De nuevo los bancos nos ofrecen hipotecas al 90% del valor de tasación, no del valor real de compra. Por tanto, en la práctica, nos financian el 100% de la compra de la vivienda.

Lo primero definir conceptos:

Hipoteca:

Crédito cuyo aval es el propio objeto que se pretende financiar con ese crédito. El caso más típico es la vivienda. Una persona pide un crédito para comprar una vivienda y lo avala con la propia vivienda.

Tasación hipotecaria:

O “tasación para garantía hipotecaria” (nombre más preciso). Es un documento técnico, avalado por la firma de un arquitecto técnico o un arquitecto; en el que se evalúa un inmueble y se determina su valor. Sirve para que un banco que desea conceder una hipoteca tenga la garantía de que ese aval (esa vivienda) vale al menos tanto dinero como pide el cliente. Y en caso de que el cliente no pagase, al quedarse con el inmueble, el banco recuperaría su dinero.

La vivienda nunca baja de valor

Hasta el año 2008 la hipoteca era un valor seguro para bancos y clientes Pues se basaban en el mantra: “la vivienda nunca baja de valor”. Y en caso de que un cliente dejase de pagar el crédito, el banco se quedaría con la casa y saldaría la deuda.

Sin embargo, la historia cambió drásticamente en 2008

Con el estallido de la crisis la vivienda comenzó a bajar de precio. ¡¡¡Y de qué manera!!!

En el periodo 2008-2013, el precio de la vivienda cayo de media un 50 %. O lo que es lo mismo, las casas pasaron a costar la mitad de lo que costaban en 2008.

Muchas personas perdieron su empleo y dejaron de pagar las hipotecas. Pero el salvavidas ya no existía. Al no pagar la cuota, el banco se quedaba con la casa, pero la casa valía la mitad de lo que habían pagado por ella y no era suficiente para cancelar la deuda. El cliente se quedaba sin casa, pero con una deuda vitalicia.

La historia ha demostrado que la vivienda sí baja de valor

Sin embargo, debido a diferentes factores, los bancos vuelven a dar créditos hipotecarios, y con condiciones muy accesibles.

Durante unos años, las condiciones que exigían los bancos parecían razonables. El banco solo financiaba el 80% del valor de compra o de tasación (el menor de ellos). Y el cliente, además debe hacer frente a los impuestos y trámites (notario, registro, etc..).

Este hecho suponía que la persona que quería comprar un hogar tuviese que ahorrar durante un tiempo hasta reunir la cantidad precisa. Hablamos de que para una vivienda de 100.000 € era necesaria contar con al menos 30.000 €.

Pero parece que eran pocas las personas que disponían de ese nivel de ahorros. Y los bancos decidieron “levantar la mano”. Y ahora dan hipotecas por el 90% del valor de tasación.

Aunque las tasaciones se hacen con rigor, normalmente suelen estar por encima del valor de compra, y la horquilla oscila entre un 5 y un 10%.

Así que si la tasación va un 10% sobre el valor de compraventa y el banco nos da el 90% del valor de tasación… En realidad, nos está dando el 100% del valor de la casa. Ya no debemos tener tanto dinero ahorrado.

Con tener ahorrado un 10% es suficiente

Pues solo tendremos que afrontar los impuestos y los costes del notario y el registro.

¿Oportunidad o amenaza?

La oportunidad que nos brindan los bancos, bien utilizada, puede ser una gran ocasión.

Pues al no necesitar tantos ahorros nos permiten comprar con menos inversión. Ya no es necesario descapitalizarse. Aunque el dinero que no adelantamos lo tengamos que pagar luego mes a mes, encareciendo la cuota.

Pero debemos ser cautelosos. Y no hipotecarnos en exceso

Debemos pensar que, si viene otra crisis, quizá seamos nosotros quienes perdamos el empleo. Por tanto, yo recomiendo siempre comprar una casa asequible para nuestro nivel de ingresos. De forma que mes a mes podamos hacer frente a la hipoteca, a todos los gastos que conlleva nuestra vida y además ahorrar. Así, si viniese otra crisis y nuestros ingresos se redujesen mucho, pudiéramos seguir haciendo frente a la hipoteca.

Lo ideal es que la cuota de la hipoteca no supere el 30% de nuestros ingresos

Y si ya tenéis una cantidad importante de dinero ahorrado para comprar la vivienda. Mi consejo es contratar igualmente una hipoteca al 90% del valor de tasación. Y dinero que ahorréis, guardadlo. Y que sirva de salvavidas en caso de sufrir un revés económico durante el periodo que dure la hipoteca.

Arquitectura e Interiorismo “Llave en Mano”

Personal Shopper Inmobiliario

Arquitectura e Interiorismo “Llave en Mano”

En los últimos años, muchas empresas ofrecen el servicio de Arquitectura e Interiorismo “llave en mano”.

La gente esta harta de empresas de reformas poco profesionales. Que dan un presupuesto muy bajo para conseguir la obra, y luego, no lo respetan. Pseudoprofesionales que a la hora de la verdad no saben ejecutar las obras con calidad.

Los clientes buscan una empresa profesional que realice una reforma con calidad y sin que se dispare el presupuesto.

Por eso triunfa este sistema. Porque el mismo equipo de arquitectos que realiza el proyecto, luego ejecuta la obra.

Y aporta muchos beneficios:

  • Tranquilidad: contar con un técnico que esté pendiente en todo momento sobre la obra, aporta la garantía del trabajo bien hecho, permitiendo que el cliente se despreocupe.
  • Garantía: el arquitecto hará que las obras se ejecuten tal cual se proyectaron, consiguiendo que tu casa sea exactamente igual que en el proyecto.
  • Economía: al contratar un servicio de precio cerrado, guiado por profesionales, los precios serán siempre los pactados. Sin sorpresas.

Este servicio está pensado para aquellos clientes tan exigentes que desean un producto tan personalizado que aún no existe en el mercado, por eso hay que crearlo a su medida.

Empresas como Dos en la maceta se ocupan del diseño y la construcción de su nuevo hogar. Tanto da que sea un chalet de nueva planta como una reforma integral de un piso que ya tenía o que acaba de comprar.

En Dos en la maceta encontrarás los mejores arquitectos e interioristas. Que monitorizan al detalle las obras. Arquitectos con la mejor formación y experiencia en el mundo de la arquitectura, el interiorismo, las obras y las reformas.

Haciendo todo lo necesario para que las obras sean de su plena satisfacción.

Voy a comprar una casa. ¿Pero, cuando debo pagar por ella?

Voy a comprar una casa. ¿Pero, cuando debo pagar por ella?

Muchas personas que van a comprar una casa me hacen esta pregunta: ¿Es justo el precio que piden? ¿Cuánto debo ofrecer?

Compra una casa es una tarea compleja. Su elección nos va a condicionar la vida. No viviremos igual si estamos cómodos en nuestra casa que si no. Tampoco viviremos igual si tenemos una hipoteca muy alta que si la podemos pagar con holgura.

Por eso debemos esforzarnos mucho y acertar en este trámite.

Hoy voy a hablaros sobre el valor de una vivienda

Aunque, en principio parezca simple, es algo complejo. Muy complejo.

Estamos acostumbrados a que cualquier cosa que compremos tiene los precios a la vista, y es fácil comparar.

Si vamos a comprar una televisión, podemos visitar centros comerciales donde veremos nuestro modelo y su precio, y podremos comparar con lo que piden otros comerciantes por esa misma televisión.

Pero con la vivienda no ocurre así. Los precios son opacos

Y el precio exacto en que se cierra una operación de compraventa solo lo saben las personas que han ido a firmar la compraventa al notario.

Hoy en día, es fácil buscar en portales de Internet donde vemos casas a la venta en nuestra área de búsqueda. Y vemos sus precios.

Pero, ojo, vemos los precios que piden por ellas. Y son precios a los que NO se venden. Si se vendiesen a ese precio ya no estarían publicadas.

Las ventas siempre se cierran por un valor inferior al del anuncio. De hecho, en los portales de compraventa a veces vemos que pone “esta vivienda ha bajado 10.000 €”, y aun así sigue a la venta. A veces un mismo piso encadena varias bajadas. Pero sigue a la venta.

Cuando un vendedor pone a la venta su casa, en realidad está poniendo a la venta su hogar

Y no es lo mismo casa que hogar. La casa es un objeto, algo inanimado. Sin embargo, un hogar es mucho más. Es el lugar donde alguien ha sido feliz, donde unos niños han crecido, donde quizá alguien haya pasado momentos duros también. En definitiva, el hogar está cargado de sentimientos. Y esos sentimientos pesan mucho a la hora de poner el precio.

Otras veces el vendedor quiere comprar otra casa con lo que saque por la venta de su viejo hogar, o quizá la venda para pagar una deuda, o cubrir cualquier otra necesidad económica… Y fija el precio en función de lo que necesita.

Preguntar a los vecinos en cuanto vendieron o compraron sus casas puede ser buena idea

Pero: ¿serán sinceros al responder?

Muchas veces los vendedores no quieren reconocer ante conocidos y amigos que realmente vendieron su casa mucho más barata de lo que pretendían. Y con los compradores pasa algo similar. Muchos quieren “dárselas de listos” diciendo que compraron más barato de lo que realmente lo hicieron.

El único que realmente sabe en cuanto se vendió una casa es el notario

O no. ¿Y si pagaron una parte con dinero negro?

Es cierto que el valor que figura en la escritura es el real en la mayoría de los casos. De hecho, lo es siempre que el comprador pida una hipoteca (porcentaje muy elevado de compradores). Pero, a veces, sobre todo cuando el comprador posee la totalidad del dinero. Se escritura por un valor inferior al real, para ahorrar impuestos.

El colegio de registradores posee esta documentación y los tasadores homologados (arquitectos técnicos, arquitectos o API’s) tienen acceso a ella. Y en barrios de clase media es muy útil. Ya que la clase media española compra su primera vivienda con hipoteca mayoritariamente. Así que podemos conocer el valor real del metro cuadrado en ese barrio.

Para otro tipo de inmuebles es más complejo. Segundas residencias, casas de lujo… En estas operaciones no es tan normal pedir una hipoteca. De hecho, la mayoría de las veces se compran a tocateja. Y las partes escrituran por debajo del valor de compraventa y así ambas partes se ahorran impuestos.

¿Preguntar en las inmobiliarias de la zona es una buena idea?

Las inmobiliarias intervienen en las compraventas, y por tanto conocen los precios reales de compraventa. De hecho, nadie conoce ese dato con tanta precisión como ellos.

Otra cosa muy distinta es que le den ese dato al comprador.

Como a las inmobiliarias las contratan los vendedores, lógicamente van a defender sus intereses. Y ellos saben que todas las casas que tienen a la venta están sobrevaloradas. Pero no nos van a decir de primeras el precio real de venta, porque entonces, como compradores exigiremos pagar eso, o incluso menos. Y perjudicaremos a sus clientes.

¿Existe entonces algún método de conocer el valor real de una vivienda?

Sí, se llama paciencia.

Ser paciente y metódico. Y, sobre todo, NO COMPRAR CON PRISAS.

Lo ideal es tomarse su tiempo, revisar el mercado, anotar las viviendas en venta y lo que piden por ellas. Repetir la operación semana a semana y observar cuales se han vendido y cuales no. Y anotar las nuevas que se hayan incorporado. Anotar, dirección, precio, fecha y datos del vendedor.

De esta manera observaremos viviendas que bajan de precio muy rápido, indica que al vendedor le urge vender. Y otras que incluso han subido. En origen, los propietarios son los que ponen a la venta su vivienda. Pero como las inmobiliarias están ávidas de producto, las primeras llamadas que recibe siempre son de inmobiliarias con el objetivo de captar su vivienda. Y, a veces, su “modus operandi” es convencerlo que ellos van a sacar más de lo que pide.

Otras veces observaremos que un mismo piso está a la venta en diferentes anuncios de diferentes inmobiliarias, y… ¡¡¡Sorpresa!!! Con diferente precio. Cuando varias inmobiliarias compiten por vender un piso, les urge vender rápido. Por eso tratan de tirar el precio para ser ellos los que vendan y así cobrar la comisión.

Si hacemos esto durante un periodo de 2 o 3 meses o más. Veremos que un mismo piso ha tenido varios precios, y cuando lo han bajado a un precio determinado, es cuando se ha vendido. No significa que la venta se haya cerrado en ese precio, pero si en uno muy cercano.

Si anotamos el último precio del piso y su superficie, podemos obtener el precio por metro cuadrado. Ese dato es importante.

Siendo metódicos obtendremos precios por metro cuadrado de varios pisos. Si bien no tenemos la certeza de que sean precios de venta, si sabemos que son precios cercanos. Son precios que podemos tener en cuenta para realizar una oferta.

Lo más seguro es que la venta se cerrase en torno a un 5 o 10 % menos del último precio.

Y yo, para empezar a negociar, lanzaré una oferta con una rebaja en torno al 12-15%. Teniendo margen para poder subir un poco mi oferta y sin ser tan baja como para que la rechacen sin estudiarla.

Con este ejercicio observaremos más cosas. Veremos con que celeridad se venden las casas, si el mercado es dinámico o no. Podremos saber que viviendas llevan más tiempo en el mercado y si a sus vendedores les urge vender o no (si hay rebajas de precio es que tienen prisa). Y jugar con estos datos.

Si este trabajo te resulta tedioso, llámame.

Como Personal Shopper Inmobiliario, poseo los conocimientos y experiencia necesarios para ayudarte.